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加強房產建筑業稅收專業化管理建議

2019-04-08 09:31:08作者:李尚然來源:國家稅務總局上高縣稅務局瀏覽:123

  【摘要】上高縣國稅、地稅機構改革以來,隨著我國供給側調整和經濟發展速度趨于平穩,房產建筑業在經歷高速發展后也相應出現增長速度放緩的大勢,在這一時期,房產建筑業稅收專業化管理就顯得尤為重要,本文就如何加強房產建筑業專業化管理提出建議。

  2018年以前的很長一段時間,房產建筑業稅收一直是地方稅收的“領頭羊”“聚寶盆”,在地方稅收中占有最重要比例。據統計,上高縣房產建筑業2015年后稅收征收情況(上高縣財政局、原地稅局數據)如下:2015年征收4.47億元,占當年地方稅收比例35.7%;2016年(營改增后)征收4.39億元,占當年地方稅收比例34.2%;2017年征收4.29億元,占當年地方稅收比例32.95%;2018年征收4.25億元,占當年地方稅收比例29.05%。從以上數據不難看出,房產建筑業稅收對地方財政占有重要比例。同時,由于房產建筑業開發交易流程復雜、部門信息分割,國稅地稅各自為戰,缺乏統一有效監控手段等,使稅收“重頭戲”演成了“多臺戲”,導演沒法導,觀眾看不懂。從2018年7月20日“掛牌”起,稅務征管體制改革邁出了堅實步伐,國稅地稅機構已經進行合并實現了“人合、事合、心合、力合”,房產建筑業稅收征管將邁入一個新紀年。筆者就新機構新稅務形態下,加強房產建筑業稅收專業化管理提出如下建議。

  一、抓部門職能銜接,實行房產建筑業稅收管理一體化

  目前,隨著全國性行政機構改革步伐的邁進,許多部門職能發生了新變化,要通過分析房產建筑業作流程所涉及各職能部門的職責劃分,在各環節有針對性地尋求各相關管理部門的支持與配合,發揮各職能部門的管理優勢,并結合稅收管理的特點,重點解決控管手段的問題,堵塞房產建筑業稅收漏洞。

  成立上高縣房產建筑業監管和協護稅體系建設領導小組,牽頭單位為房產建設局,制定《上高縣房產建筑業稅收監管和協稅護稅網絡體系實施方案》,明確相關部門的協作職責,重點強調在辦理產權登記手續時必須做到先稅后證,有效發揮職能部門的控管優勢,堵塞房產建筑業稅收管理漏洞。建立自然資源部門監管機制。房產建筑業稅收的征收管理,過去最大的障礙就是信息不通、征繳滯后、欠稅難追。由于稅務部門對用地人的用地情況不清,納稅人憑土地用地通知書就可以用地,大多數土地從用地到辦證有一個很長的時間跨度,待到辦證環節征稅時間就滯后了。因此,要根據自然資源部門的土地管理特點,與自然資源部門協商,將土地應稅時間提前到用地環節,對土地交易稅收實行前置管理,自然資源部門按照“先稅后證”的原則,憑稅務局出具的《房地產稅收管理證明》為用地人辦理產權登記手續。建立房產管理部門監管機制。房屋交易和發證環節是房地產業稅收征管的核心所在,房產交易中心應嚴把房地產稅收審核關,對未取得《房地產稅收管理證明》的,一律不能進入辦證環節,一律不予辦理產權登記,與此相矛盾的規定應該立即取消。建立部門監管獎懲機制。縣政府與有關部門簽訂《協稅護稅目標責任狀》,明確控管職責和獎懲措施,未按照規定履行先稅后證控管職責造成稅收流失的,由控管部門負責賠償,對直接責任人給予一定的經濟處罰;所有產權登記手續均取得稅務部門《房地產稅收管理證明》的,由縣政府給予獎勵。列入當年績效考核范圍。由政府分管財稅工作的領導牽頭,組織監委、財政、稅務對自然資源部門、房產管理部門履行監管職責的情況進行檢查,兌現獎懲。

  二、抓互聯網監控,實行房產建筑業稅收管理網絡化

  推行互聯網 房產建筑業稅收管理是當前最有效辦法之一,也是最節約征管成本、最快掌握相關信息的有效手段。這其中必須加快建立征管臺帳、電子征管地圖和電子征管檔案。

  建立征管臺帳。對每戶房產建筑業企業必須建立《房產建筑業稅源征管臺帳》,臺帳登記的內容主要包括土地利用規劃、計劃投資、施工單位承包合同或協議、工程結算、商品房單元編號及銷售金額、銷售日期、實現稅款情況,在臺帳中,企業銷售的商品房采取類似與稅收票證的“銷號法”進行管理,企業開盤時,稅收管理員及時根據企業申報資料登記房地產的單元編號,此后每月銷售的單元編號都在《房產建筑業稅源征管臺帳》中及時進行銷號,徹底扭轉以往房產建筑業稅收滯后管理的被動局面。建立電子征管地圖。與城建、房管等部門建立聯席會制度,定期交流企業信息,建立起人機結合的房產建筑業稅源監控網絡和稅源分布的電子地圖。對所有300余戶房產建筑業企業納稅人通過計算機制做稅源分布電子地圖,每戶企業的項目開發平面圖、施工進度圖片、售樓價格信息、銷售宣傳單等資料都通過掃描存儲到計算機中,使每個項目在電子地圖上都能直觀形象地反映項目施工進度和房產售樓情況,為建立快速反應征管體系提供信息。建立電子征管檔案。采用先進的房產建筑業模塊,對房產建筑業開發項目實行項目登記信息化管理,運用《房產建筑業稅源電子臺帳》對房產建筑業項目的稅源變化實行動態監管。

  三、抓票據評估監管,實行房產建筑業稅收管理源泉化

  國稅地稅合并后,讓稅收票證憑據得到了統一管理,統一發售,統一計稅,為推行以票控稅、以票評稅創造了有利條件,也為房產建筑業稅收管理源泉化提供了可能。

  推行以票控稅。規定在開發商收取銷售款項時必須開具銷售發票,并在開具發票的次月10日前按開具發票金額申報繳稅。為了推進以票管稅工作的開展,必須告知廣大購房戶索要發票的權利,必須要求開發商在為購房戶辦理房產證時,必須提供銷售發票的存根聯,只有在發票金額與合同金額相同時方可開具《房產建筑業稅收管理證明》,才能向房管部門申請辦理房產證。同時把房產建筑業企業向用戶收取訂金、預收房款的票據全部納入稅務管理。納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產收取預收款項時,必須向受讓人開具《上高縣房地產業預收款收據》,稅務機關定期檢查房產建筑業企業預收款收據使用情況,檢查是否存在違規使用或不使用稅務部門收據,有無收取預收款未申報納稅現象。房地產專用發票一律實行由稅務機關代開,稅務機關在代開發票時按發票開具金額征收稅款,實現以票控稅。

  推行以票評稅。為了使稅源管理更具專業化,應該在征收單位設立稅源管理組和納稅評估組,將稅收管理員的資料收集整理等事務性工作剝離到納稅評估組,使稅收管理員集中精力抓稅源管理,形成稅收管理員監控為主,納稅評估員為輔的稅源雙重監控管理機制。在“雙重”監控機制下,稅收管理員負責監控企業的納稅申報,掌握企業的生產經營動態,比對分析稅源信息,主要在稅收征管的前臺進行監控;納稅評估員對房產建筑業企業的納稅評估分析,利用征管綜合軟件信息和申報資料,對企業的納稅情況進行納稅評估分析,在稅收征管的后臺對稅源進行監控。同時根據“電子監控”記錄的涉稅數據信息,對列入電子地圖監控范圍的納稅人開展納稅評估,分析可能存在的問題,對納稅人連續無稅申報、未申報或申報額明顯偏低等異常情況進行實時監控,為管理員和稽查員提供征管、稽查的依據。

  四、抓專業隊伍培養,實行房產建筑業稅收管理職責化

  目前,我局房產建筑業稅收管理實行的是以專門機構、專門人員為總體模式的準專業管理,由于機構建立時間短,人員配置少,年齡嚴重老化,對快速發展的房產建筑業稅收管理力不從心,跟不上時代步伐,必須突出“精、優、續、能”。

  人員配備突出“精”。推行房產建筑業稅收管理隊伍人事制度改革,引入干部選拔競爭機制,將干部選拔從“伯樂相馬”轉變為“賽場選馬”,把精通房產建筑業稅收管理的年輕干部選拔到房產建筑業稅收管理崗位上來,讓他們大展才能。專業結構突出“優”。優化房產建筑業稅收管理人員專業知識結構,鼓勵學歷教育、專業知識繼續教育,鼓勵他們從房產建筑業稅收廣度上去充實和彌補自己,鼓勵其對知識的培養和更新,對繼續學歷教育、專業知識教育,如專升本、攻讀研究生、以及獲得注冊會計師、注冊稅務師、注冊審計師、中級會計師、律師等資格的干部,繼續進行精神鼓勵,使其成為房產建筑業稅收管理領域的專家能手。師徒傳幫突出“續”。為充分發揮業務骨干的“傳幫帶”作用,在傳統的“以師帶徒”的模式中注入了新理念、新內容,不斷提高年輕干部業務素質和實戰能力。挑選作風好、責任強、業務精湛、經驗豐富的業務骨干為老師,挑選思想堅定、具有發展潛力的年輕同志作為培養對象,按照自主自愿、雙向選擇的原則,結成師徒對子,實行“一帶一”負責制,讓年輕干部快速成長。創新管理突出“能”。一是創新能力,創新是房產建筑業稅收管理的源動力,也是管理工作的活力所在,隨著經濟發展情況和征納環境的變化以及稅收制度的變動,房產建筑業稅收管理工作只有在體制、機制、制度、方法、手段等方面持續創新,才能實現其自身的永續價值。二是責任能力,能力是做好房產建筑業稅收管理工作不可或缺的要件,房產建筑業稅收征管的一切活動都由人去完成,所以“房產建筑業稅收管理人”成為了征管能力的第一要素,實踐告訴我們,擁有責任心與擁有才能同樣重要。

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